Инвестиции в недвижимость на Бали — сколько надо денег

Остров Бали в Индонезии, известный своими красотами во всем мире, остается желанным местом для многих. Инвестиции в недвижимость на этом острове позволяют не только наслаждаться жизнью в одном из самых живописных уголков планеты, но и получать стабильный доход. Покупка недвижимости на Бали считается одним из самых прибыльных вариантов для зарубежных инвесторов.

Новини.LIVE рассказывают,  сколько стоит недвижимость на Бали в 2025 году, какие правила инвестирования для иностранцев и можно ли так получить гражданство Индонезии.

Почему Бали такой популярный

Богатый культурным наследием, захватывающими пейзажами и разнообразной кухней, остров Бали ежегодно привлекает миллионы туристов. После снятия ограничений, связанных с COVID, их количество значительно возросло, превысив допандемийные показатели. В 2023 году остров посетили более 14,6 миллиона человек, из которых 5,2 миллиона — иностранцы и ожидается, что поток туристов продолжит увеличиваться.

В последние годы Бали, также стал популярным среди "цифровых кочевников". Разнообразные семинары, образовательные программы и возможности для нетворкинга сделали его привлекательным местом для удаленных специалистов, стремящихся к балансу между работой и личной жизнью, а также более расслабленного образа жизни.

Политика получения визы по прибытию и сравнительно низкие расходы на проживание привлекли внимание многих украинских беженцев. Рост числа приезжих не только способствовало появлению новых бизнесов на острове, но и увеличило спрос на недвижимость.

Зачем покупать недвижимость на Бали

Спрос на недвижимость среди иностранцев в Бадунге и Денпасаре, двух самых популярных регионах острова, значительно вырос — на 92,1% и 81,3%. За последние два года здесь было построено тысячи новых вилл. На этом фоне цены на недвижимость на Бали продолжают расти.

Индонезия занимает седьмое место в мире по темпам экономического развития, и, по прогнозам экспертов, к 2030 году страна может подняться на четвертую позицию. Страна демонстрирует стабильный экономический рост, придерживается нейтралитета в глобальных политических вопросах и имеет благоприятный инвестиционный климат. В мировом рейтинге инвестиционной привлекательности Бали занимает четвертое место, что с его динамичным экономическим развитием.

Одна из основных тенденций сейчас — рост интереса к элитной недвижимости. Бали ассоциируется с роскошными курортами и виллами, поэтому инвесторы отдают предпочтение таунхаусам высокого класса и объектам, расположенным вблизи пляжей.

Согласно прогнозам, объем рынка недвижимости на Бали увеличится до 81,24 миллиарда долларов США к 2028 году, при среднем ежегодном темпе роста 5,82%. Одним из основных факторов привлекательности остается высокая доходность недвижимости — 15% годовых без учета роста ее стоимости, что превышает мировой средний показатель 5%.

Кроме того, ожидается повышение стоимости аренды на 15-20%, при этом средняя заполняемость жилых объектов прогнозируется на уровне 65-80%. Таким образом, инвестиции в недвижимость на Бали окупаются в среднем за 5-6 лет.

Как купить недвижимость на Бали

В Индонезии есть несколько форм владения недвижимостью, что может создать впечатление сложных юридических процедур. Однако, на самом деле индонезийский рынок недвижимости считается одним из самых прозрачных и эффективных в Азии. Основной законодательный акт, регулирующий этот сектор, — Аграрный закон 1960 года.

Формы владения недвижимостью на Бали

Freehold (Hak Milik) — это безусловное право собственности, при котором объект и земля полностью принадлежат владельцу. Такая форма собственности доступна только гражданам Индонезии, но иностранцы могут оформить недвижимость через нотариально заверенный договор займа с гражданином страны. В этом случае официальным владельцем остается местный житель, что делает такой способ актуальным для тех, кто планирует получить индонезийское гражданство.

Leasehold (Hak Sewa) — долгосрочная аренда, наиболее удобный вариант для иностранных физических и юридических лиц. Владельцы недвижимости по этой схеме могут продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству и дарить объект. Однако все действия требуют согласования с владельцем земли. Срок аренды не ограничен законом, но обычно составляет 25-45 лет с возможностью продления. Стоимость таких объектов ниже, что делает их привлекательными для инвесторов. Однако leasehold не дает права на получение вида на жительство.

Право использования (Hak Pakai) — вид владения недвижимостью, доступный иностранцам на основании паспорта. До 2023 года для его оформления требовался вид на жительство. Это аналог freehold, но с ограниченным сроком: 30 лет с возможностью продления на 20 и еще на 30 лет (всего до 80 лет). После этого срока требуется повторное оформление. Иностранцы могут иметь только один объект недвижимости с таким статусом, а площадь участка не должна превышать 20 соток (2 000 кв. м). Также запрещена посуточная аренда. Минимальная стоимость апартаментов для оформления Hak Pakai — 125 тысяч долларов, вилл — 315 тысяч долларов.

Право застройки (Hak Guna Bangunan) предоставляется только гражданам Индонезии и юридическим лицам, зарегистрированным в стране (при этом 100% капитала компании может принадлежать иностранцу). Этот статус позволяет строить недвижимость на 30 лет с возможностью продления до 80 лет.

С 2022 года в Индонезии действует программа, позволяющая получить вид на жительство сроком до 10 лет при инвестициях в недвижимость от 130 000 долларов. Также доступны программы ВУЗов для пенсионеров, "цифровых кочевников" и предпринимателей.

Важно учитывать дополнительные расходы при покупке недвижимости:

• услуги нотариуса — до 5% от суммы сделки;
• регистрация права собственности при оформлении freehold — 5% стоимости объекта;
• НДС 11%, если недвижимость приобретается у застройщика;
• земельный налог (10% от суммы сделки) и налог на право долгосрочной аренды (10%) оплачивает продавец, но эти расходы чаще всего включены в итоговую цену объекта.

Как получить гражданство благодаря инвестициям в Бали

Стать гражданином Индонезии сразу за инвестиции невозможно. Сначала заявитель получает вид на жительство, а затем может претендовать на гражданство по натурализации. Разрешение на временное пребывание в стране называется KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas).

Иностранцы могут оформить вид на жительство сроком от одного до десяти лет, вложив средства в экономику страны. Доступны три варианта:

• KITAS для инвесторов за инвестиции в бизнес;
• "золотая виза" за капиталовложения;
• виза Second Home.

KITAS для инвесторов оформляется при покупке акций местных компаний на сумму около 63 тысяч долларов. При этом капитал компании должен составлять не менее 630 тысяч долларов.

Работать по такой визе нельзя, но разрешено занимать должность директора компании. KITAS выдается сроком на один или два года, статус оформляется в течение нескольких месяцев. Стоимость получения — 2 900 долларов. Через пять лет проживания в стране можно претендовать на постоянный вид на жительство.

Золотая виза предоставляется иностранцам, которые выполняют одно из условий:

• открытие банковского депозита в сумме от 350 тысяч до 700 тысяч долларов;
• покупка государственных облигаций или акций общественных компаний на сумму от 350 тысяч до 700 тысяч долларов и создание минимум двух рабочих мест;
• открытие компании с уставным капиталом от 2,5 миллиона долларов;
• инвестиции в компанию в размере двадцати пяти или пятидесяти миллионов долларов.

Срок действия визы — два года. Владельцы статуса могут свободно проживать в Индонезии, покупать недвижимость, а также в ускоренном порядке получить паспорт страны.

Виза Second Home (ITAS) выдается при покупке элитной недвижимости стоимостью от 313 тысяч долларов или размещения на счету в государственном банке 130 тысяч долларов. С этой визой можно жить в стране пять лет с возможностью продления еще на такой же срок. Владелец ITAS имеет право заниматься инвестиционной деятельностью, управлять бизнесом и покупать недвижимость.

Через три года проживания в стране с визой Second Home можно оформить статус ITAP — аналог вида на жительство. Иностранцы могут претендовать на паспорт страны после пяти лет непрерывного проживания с видом на жительство.

Также гражданство доступно тем, кто провел в Индонезии в общей сложности десять лет, периодически выезжая за границу. В 2022 году в стране была представлена долгосрочная виза для "цифровых кочевников", но ее получение требует подтверждения накоплений в размере 130 тысяч долларов.

Сколько стоит недвижимость на Бали

Цены на жилье на Бали существенно различаются в зависимости от его расположения, типа и состояния. Самые доступные варианты на рынке — это бунгало или однокомнатные апартаменты, стоимость которых начинается от 60 тысяч долларов. В популярных туристических районах недвижимость стоит дороже — например, студии здесь стоят от 140 до 170 тысяч долларов.

Виллу с тремя спальнями можно приобрести минимум за 180 тысяч евро, но это самый базовый вариант. Стоимость таких объектов на Бали может достигать 1 миллиона долларов.

Наиболее бюджетный дом площадью 53 кв. м, полностью меблированный и с бассейном, будет стоить почти 160 тысяч долларов. А за жилье аналогичного типа, но площадью 100 кв. м, придется заплатить более 375 тысяч долларов.

В Украине цены на недвижимость также продолжают расти. За последние три года полномасштабной войны рынок недвижимости претерпел существенные изменения. Больше всего это ощущается в западных регионах, где спрос на жилье значительно вырос, что привело к резкому повышению цен на первичное жилье — на 40-60%.

Кроме того, мы исследовали, на каком этапе строительства выгоднее всего покупать квартиру в новостройке. Такое решение может стать выгодной инвестицией, ведь позволяет приобрести жилье по более низкой стоимости и с возможностью индивидуальной планировки. Однако перед покупкой важно внимательно проверить репутацию застройщика и реалистично оценить собственные финансовые возможности.