Інвестиції в нерухомість на Балі — скільки треба грошей

Острів Балі в Індонезії, відомий у всьому світі своєю красою, залишається бажаним місцем для багатьох. Інвестиції у нерухомість на цьому острові дозволяють не тільки насолоджуватися життям в одному з наймальовничіших куточків планети, а й отримувати стабільний дохід. Купівля нерухомості на Балі вважається одним із найбільш прибуткових варіантів для закордонних інвесторів.

Новини.LIVE розповідають, скільки коштує нерухомість на Балі у 2025 році, які правила інвестування для іноземців та чи можна так отримати громадянство Індонезії.

Чому Балі такий популярний

Багатий культурною спадщиною, захопливими пейзажами та різноманітною кухнею, острів Балі щороку приваблює мільйони туристів. Після зняття обмежень, пов'язаних із COVID, їх кількість значно зросла, перевищивши допандемійні показники. У 2023 році острів відвідали понад 14,6 мільйона осіб, з яких 5,2 мільйона — іноземці, й очікується, що потік туристів продовжить збільшуватися.

Останніми роками Балі, також став популярним серед "цифрових кочівників". Різноманітні семінари, освітні програми та можливості для нетворкінгу зробили його привабливим місцем для віддалених фахівців, які прагнуть балансу між роботою та особистим життям, а також більш розслабленого способу життя.

Політика отримання візи після прибуття та порівняно низькі витрати на проживання привернули увагу багатьох українських біженців. Зростання числа приїжджих не тільки сприяло появі нових бізнесів на острові, а й збільшило попит на нерухомість.

Навіщо купувати нерухомість на Балі

Попит на нерухомість серед іноземців у Бадунгу та Денпасарі, двох найпопулярніших регіонах острова, значно зріс — на 92,1% та 81,3%. За останні два роки тут було збудовано тисячі нових вілл. На цьому фоні ціни на нерухомість на Балі продовжують зростати.

Індонезія посідає сьоме місце у світі за темпами економічного розвитку, і, за прогнозами експертів, до 2030 року країна може піднятися на четверту позицію. Країна демонструє стабільне економічне зростання, дотримується нейтралітету в глобальних політичних питаннях і має сприятливий інвестиційний клімат. У світовому рейтингу інвестиційної привабливості Балі посідає четверте місце з його динамічним економічним розвитком.

Одна з основних тенденцій наразі — зростання інтересу до елітної нерухомості. Балі асоціюється з розкішними курортами та віллами, тому інвестори віддають перевагу таунхаусам високого класу та об'єктам, розташованим поблизу пляжів.

Згідно з прогнозами, обсяг ринку нерухомості на Балі збільшиться до 81,24 мільярда доларів США до 2028 року, за середнього щорічного темпу зростання 5,82%. Одним з основних чинників привабливості залишається висока дохідність нерухомості — 15% річних, не враховуючи зростання її вартості, що перевищує світовий середній показник 5%.

Окрім того, очікується підвищення вартості оренди на 15–20%, при цьому середня заповнюваність житлових об'єктів прогнозується на рівні 65–80%. Таким чином, інвестиції в нерухомість на Балі окупаються в середньому за 5-6 років.

Як купити нерухомість на Балі

В Індонезії є кілька форм володіння нерухомістю, що може створити враження складних юридичних процедур. Однак насправді індонезійський ринок нерухомості вважається одним із найпрозоріших і найефективніших в Азії. Основний законодавчий акт, який регулює цей сектор, — Аграрний закон 1960 року.

Форми володіння нерухомістю на Балі

Freehold (Hak Milik) — це безумовне право власності, при якому об'єкт та земля повністю належать власнику. Така форма власності доступна лише громадянам Індонезії, але іноземці можуть оформити нерухомість через нотаріально засвідчений договір позики з громадянином країни. У цьому випадку офіційним власником залишається місцевий житель, що робить такий спосіб актуальним для тих, хто планує набути індонезійського громадянства.

Leasehold (Hak Sewa) — довгострокова оренда, найбільш зручний варіант для іноземних фізичних та юридичних осіб. Власники нерухомості за цією схемою можуть продавати, здавати в оренду, передавати у спадок і дарувати об'єкт. Проте всі дії вимагають узгодження із власником землі. Термін оренди не обмежений законом, але зазвичай становить 25–45 років із можливістю продовження. Вартість таких об'єктів нижча, що робить їх привабливими для інвесторів. Однак leasehold не дає права на отримання посвідки на проживання.

Право використання (Hak Pakai) — вид володіння нерухомістю, доступний іноземцям на підставі паспорта. До 2023 року для його оформлення був потрібен дозвіл на проживання. Це аналог freehold, але з обмеженим терміном: 30 років з можливістю продовження на 20 і ще на 30 років (загалом до 80 років). Після цього терміну потрібно повторне оформлення. Іноземці можуть мати лише один об'єкт нерухомості з таким статусом, а площа ділянки не повинна перевищувати 20 соток (2 000 кв. м). Також заборонено подобову оренду. Мінімальна вартість апартаментів для оформлення Hak Pakai — 125 тисяч доларів, вілл — 315 тисяч доларів.

Право забудови (Hak Guna Bangunan) надається лише громадянам Індонезії та юридичним особам, зареєстрованим у країні (при цьому 100% капіталу компанії може належати іноземцю). Цей статус дозволяє будувати нерухомість на 30 років із можливістю продовження до 80 років.

З 2022 року в Індонезії діє програма, що дозволяє отримати дозвіл на проживання строком до 10 років при інвестиціях в нерухомість від 130 000 доларів. Також доступні програми ВНЗ для пенсіонерів, "цифрових кочівників" та підприємців.

Важливо враховувати додаткові витрати при купівлі нерухомості:

• послуги нотаріуса — до 5% від суми угоди;
• реєстрація права власності при оформленні freehold — 5% вартості об'єкта;
• ПДВ 11%, якщо нерухомість купується у забудовника;
• земельний податок (10% від суми угоди) та податок на право довгострокової оренди (10%) оплачує продавець, але ці витрати найчастіше включені у підсумкову ціну об'єкта.

Як отримати громадянство завдяки інвестиціям у Балі

Стати громадянином Індонезії одразу за інвестиції неможливо. Спочатку заявник отримує посвідку на проживання, а потім може претендувати на громадянство з натуралізації. Дозвіл на тимчасове перебування у країні називається KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas).

Іноземці можуть оформити дозвіл на проживання строком від одного до десяти років, вклавши кошти в економіку країни. Доступні три варіанти:

• KITAS для інвесторів за інвестиції у бізнес;
• "золота віза" за капіталовкладення;
• віза Second Home.

KITAS для інвесторів оформляється при купівлі акцій місцевих компаній на суму близько 63 тисяч доларів. При цьому капітал компанії має становити не менше 630 тисяч доларів.

Працювати за такою візою не можна, але дозволено обіймати посаду директора компанії. KITAS видається терміном на один або два роки, статус оформляється протягом кількох місяців. Вартість отримання — 2 900 доларів. Через п'ять років проживання в країні можна претендувати на постійний дозвіл на проживання.

Золота віза надається іноземцям, які виконують одну з умов:

• відкриття банківського депозиту у сумі від 350 тисяч до 700 тисяч доларів;
• купівля державних облігацій або акцій громадських компаній на суму від 350 тисяч до 700 тисяч доларів та створення мінімум двох робочих місць;
• відкриття компанії зі статутним капіталом від 2,5 мільйонів доларів;
• інвестиції у компанію у розмірі двадцяти п'яти чи п'ятдесяти мільйонів доларів.

Термін дії візи — два роки. Власники статусу можуть вільно мешкати в Індонезії, купувати нерухомість, а також у прискореному порядку отримати паспорт країни.

Віза Second Home (ITAS) видається при покупці елітної нерухомості вартістю від 313 тисяч доларів або розміщення на рахунку в державному банку 130 тисяч доларів.

З цією візою можна жити в країні п'ять років із можливістю продовження ще на такий самий термін. Власник ITAS має право займатися інвестиційною діяльністю, управляти бізнесом та купувати нерухомість.

Через три роки проживання в країні з візою Second Home можна оформити статус ITAP — аналог посвідки на проживання. Іноземці можуть претендувати на паспорт країни після п'яти років безперервного проживання з посвідкою.

Також громадянство доступне тим, хто провів в Індонезії загалом десять років, періодично виїжджаючи за кордон. У 2022 році в країні було представлено довгострокову візу для "цифрових кочівників", але її отримання вимагає підтвердження накопичень у розмірі 130 тисяч доларів.

Скільки коштує нерухомість на Балі

Ціни на житло на Балі істотно різняться залежно від його розташування, типу та стану. Найдоступніші варіанти на ринку — це бунгало чи однокімнатні апартаменти, вартість яких починається від 60 тисяч доларів. У популярних туристичних районах нерухомість коштує дорожче — наприклад, студії тут коштують від 140 до 170 тисяч доларів.

Віллу з трьома спальнями можна придбати щонайменше за 180 тисяч євро, але це найбільш базовий варіант. Вартість таких об'єктів на Балі може досягати 1 мільйона доларів.

Найбільш бюджетний будинок площею 53 кв. м, повністю мебльований і з басейном, коштуватиме майже 160 тисяч доларів. А за житло аналогічного типу, але площею 100 кв. м, доведеться заплатити понад 375 тисяч доларів.

В Україні ціни на нерухомість також продовжують зростати. За останні три роки повномасштабної війни ринок нерухомості зазнав суттєвих змін. Найбільше це відчувається у західних регіонах, де попит на житло значно зріс, що призвело до різкого підвищення цін на первинне житло — на 40-60%.

Крім того, ми дослідили, на якому етапі будівництва найвигідніше купувати квартиру в новобудові. Таке рішення може стати вигідною інвестицією, адже дозволяє придбати житло за нижчою вартістю та з можливістю індивідуального планування. Однак перед покупкою важливо уважно перевірити репутацію забудовника та реалістично оцінити власні фінансові можливості.