Ціна землі — чому фермери платять за оренду більше, ніж селянам

На початку жовтня стартували аукціони з оренди державних сільськогосподарських земель. За їх результатами орендарі погодилися сплачувати в середньому 29,6 тис. грн (приблизно 720 дол.) за гектар на рік. Це значно більше за середню орендну плату за сільськогосподарські землі, яка, за оцінками Київської школи економіки, становить 3 550 грн (близько 86 дол.).

Про причини розриву між звичайними цінами оренди та аукціонними ставками, а також чи можуть інші орендодавці очікувати на подібні виплати, намагались визначити експерти під час конференції "Жити на відсотки", йдеться на порталі "Мінфін".

Оренда землі на аукціонах

Під час аукціонів оренди державних земель в середньому брали участь 14 учасників, а стартова ціна оренди зростала в 8,4 разу. Серед учасників були як великі аграрні холдинги, так і середні та невеликі фермери. Однак, за словами співзасновника Zeminvest Олександра Чорного, аграрні холдинги не вигравали жодного аукціону, оскільки вони зазвичай пропонували оренду за 400−500 дол. за гектар, тоді як місцеві фермери ставали готовими запропонувати більше.

Щодо причин, чому фермери готові переплачувати, експерт наводить приклад з Вінницької області, де місцевий фермер орендував землю за 50 тис. грн за гектар на рік. Для нього ціна була не важлива — головне було не дати можливість стороннім отримати доступ до цієї території. Це, на його думку, є основною стратегією на таких аукціонах.

Чорний припускає, що обробка земель, орендованих за завищеними цінами, може виявитися економічно збитковою для фермерів.

"У 2022 році середній прибуток з гектару становив близько 1 тис. дол. Із них собівартість складала близько 500−600 дол., куди входили витрати, щоб посіяти і зібрати врожай і ще 150−200 дол. орендної плати. При цьому це був хороший рік щодо вартості продукції на експорт. А тепер в цих 400−500 дол. прибутку знайдіть місце для оренди за ціною 600−800 дол. на рік", — сказав він.

Водночас автор проєкту ҐРУНТОВНО — Земельний Інвестиційний Фонд Сергій Крамаренко вважає, що навіть за високих ставок оренди фермери не працюватимуть собі в збиток. За його словами, на аукціонах перемогли компанії, які прагнуть нарощувати свій земельний банк. Це успішні підприємства, які мають гарну інтеграцію, але їм не вистачає землі, тому вони пішли на збільшення орендних ставок. Експерт сумнівається, що ці компанії працюватимуть у збиток надовго. Можливо, буде період, коли вони не матимуть прибутку, але згодом земля принесе дохід.

Співзасновник "Твоє Коло" Андрій Усенко, також переконаний, що виплата високих орендних ставок державі може бути частиною бізнес-моделі фермерських господарств.

"Умови в яких перебуває будь-яка аграрна компанія це обмежена пропозиція зі збільшення земельного банку. Якщо ти хочеш заробляти більше, тобі потрібно збільшувати свій земельний банк, але ти не можеш цього робити. Переможці цих аукціонів виходять з наступного — у них є бізнес, активи, менеджмент, і все що їм потрібно — це збільшити землю в обробітку і тоді вони зможуть збільшити загальний прибуток", — вважає він.

Що буде з цінами на землю

Усенко пояснює, що для суттєвого зростання орендних ставок інших земельних ділянок потрібне закінчення чинних договорів оренди та проведення якісного тендеру або аукціону. За його оцінками, вплив нових ставок на ринок стане помітним лише через 10–15 років.

За його прогнозом, довгострокові договори на 10–15 років, які укладають аграрні компанії, є основним інструментом фіксації умов оренди. Поки ці договори не завершаться й умови не буде переглянуто, значних змін не відбудеться. Хоча вартість оренди поступово зростатиме, вона не підскочить у кілька разів.

Водночас експерт зазначає, що власники землі, у яких закінчуються договори оренди, можуть розраховувати на більш вигідні умови. За його словами, якщо аукціон проведено якісно, то отримати виплату в розмірі 500 дол. за гектар на рік цілком реально, оскільки на ринку з’явився новий маркер такої вартості.

"Нарешті ми розуміємо реальну ціну нашої землі. Якщо у вас є 50 га гарного чорнозему, ви без проблем його здасте в оренду по 500 дол. за га. І я хочу привітати людей, які купували землю, оскільки якщо ви придбали її за 1,5−2 тис. дол. за га і у вас зараз закінчився договір оренди — ваша земля вже коштує 8 тис. дол", — підтримує думку експерта Крамаренко.

За його прогнозом, зараз розпочнеться період трансформації від ціни, що закріплена в договорах до реальної.

"Це буде непроста історія, оскільки агрохолдинги не зацікавлені платити таку велику оренду. Однак ми вже розуміємо, що вони здатні це робити. Цей перехідний період займе орієнтовно до 5 років. Буде соціально-політичний тиск на агрохолдинги, адже селяни теж дізнаються, скільки насправді готові платити орендарі. Чому якщо державі вони платять 500 дол., то людям не можуть платити стільки ж", — зазначив експерт. 

Він вважає, що упродовж наступних п'яти років вартість оренди зросте в 2−3 рази.

Водночас Чорний налаштований більш скептично щодо швидкого зростання вартості оренди землі. На його думку, за п’ять років орендні ставки збільшаться приблизно в 1,5 рази. Це свідчить про поступове, але не різке зростання цін, обумовлене довгостроковими договорами оренди та структурними особливостями ринку.

"Як власник аграрного бізнесу, я платити за оренду 500 дол. не зможу, адже через кілька років мені вже просто не буде чим виплачувати цю оренду", — пояснив він.

Експерти сходяться на думці, що високі ціни оренди державних земель задають орієнтир для всього ринку, виступаючи своєрідним "маяком" для інших власників. Водночас питання, скільки часу знадобиться, щоб більшість земель перейшла до аналогічного рівня орендної плати, залишається без однозначної відповіді.

Що ще треба знати

Нагадаємо, в Україні після відкриття ринку земель для юридичних осіб середньозважена вартість сільськогосподарських земель значно зросла. Відомо, що ціни на товарні землі наблизилися до 47 тис. грн за гектар.

Також ми розповідали, що голова Міністерства аграрної політики та продовольства Віталій Коваль заявив, що сільськогосподарська земля з часу відкриття ринку подорожчала у середньому на 7 тис. грн за один гектар. У наступні кілька років земельні ділянки в Україні можуть ще більше зрости у ціні.