єОселя — як отримати житло, скільки це коштує та які недоліки

"єОселя" — це програма, яка забезпечує доступне іпотечне кредитування в Україні, що дозволяє громадянам придбати власне житло на пільгових умовах. Запущена у жовтні 2022 року, "єОселя" спочатку охоплювала обмежену кількість категорій громадян, однак згодом уряд розширив список учасників, які мають право на участь у програмі. У 2024 році завдяки програмі понад 8 тисяч українських сімей змогли отримати іпотечні кредити для купівлі власного житла.

Новини.LIVE розповідають як отримати житло за програмою "єОселя" у 2025 році, скільки це коштуватиме та які недоліки програми.

Як працює "єОселя"

Програма "єОселя" передбачає, що українці зможуть оформлювати іпотеку в банках, а держава компенсуватиме фінансовим установам різницю за знижену відсоткову ставку. Зазвичай потенційні позичальники подають заявки до кількох банків, після чого вибирають ту установу, чиї умови найбільш вигідні.

Умови кредитування:

• пільгова ставка на весь термін  кредиту: 3-7%;

• максимальний строк кредиту — 20 років;

• мінімальний початковий внесок — 20% (не менше 10% для громадян віком до 26 років);

• максимальний розмір кредиту;

• Додаткові платежі за кредитом: комісія за надання кредиту, збори на обов’язкове державне пенсійне страхування, страхування нерухомого майна (предмету іпотеки), послуга оцінювача, послуги нотаріуса, комісія за проведення безготівкових перерахувань кредитних коштів з рахунку клієнта на користь суб’єктів господарювання та фізичних осіб, комісія за відкриття поточного рахунку, адміністративні збори за переоформлення права власності в Державному реєстрі речових прав.

Наразі до програми включені такі банки:

• АТ "Ощадбанк"
• АТ КБ "ПриватБанк"
• АБ "Укргазбанк"
• АТ КБ "Глобус"
• АТ "Скай Банк"
• АТ "Сенс Банк"
• АТ "Банк Кредит Дніпро"
• АТ "МТБ Банк"
• ВАТ "ТАСкомбанк"
• АТ BISBANK

Хто може отримати кредит на житло за програмою "єОселя"

Українці можуть оформити пільгову іпотеку із процентною ставкою 3%, якщо відповідають наступним вимогам:

• вік від 18 до 70 років на момент повного погашення кредиту;
• належність до однієї з пільгових категорій: кадрові військові, правоохоронці, педагоги, медики, освітяни, вчені, а також їхні сім'ї. Також це стосується детективів та старших детективів НАБУ, співробітників рядового та начальницького складу ДБР, БЕБ та їх сімей;
• відсутність у власності житла або наявність житла площею менше ніж 52,5 м кв. м + 21 кв. м на кожного члена сім'ї понад це, або наявність житла, що знаходиться в зоні бойових дій або на тимчасово окупованій території;
• відсутність участі в інших державних програмах забезпечення житлом;
• підтверджена платоспроможність;
• відсутність у списку санкцій.

На пільгову іпотеку під ставку 7% зможуть розраховувати такі категорії громадян України:

• ветерани війни та їхні сім'ї;
• учасники бойових дій;
• особи, які отримали інвалідність внаслідок війни;
• сім'ї загиблих (померлих) ветеранів війни, а також захисників та захисників України;
• інші громадяни України, які не мають власного житла або володіють житлом площею менше ніж 52,5 кв. м для однієї особи + 21 кв. м на кожного наступного члена сім'ї (житло на тимчасово окупованих територіях не враховується).

Що потрібно для участі у "єОселя"

Отримання іпотеки за програмою "єОселя" передбачає такі етапи:

• подання заяви в Дії;
• розгляд заяви банком і попереднє рішення протягом 24 годин;
• обрання пропозиції конкретного банку з переліку;
• надання документів позичальника, членів його сім'ї та поручителів до банку для перевірки;
• пошук квартири, її оцінка та підготовка супровідних документів;
• підписання документів та видача кредиту.

Вимоги до житла за програмою "єОселя":

• квартира в багатоквартирному будинку (за винятком об'єктів державної чи комунальної форми власності);
• майнові права на квартиру, що знаходиться на стадії будівництва;
• площа: 52,5 кв. м для однієї особи. На кожного наступного члена сім'ї (чоловік/дружина та неповнолітні діти, які проживають спільно) додається 21 кв. м;
• має перебувати на території України, крім тимчасово окупованих територій та зон бойових дій;
• для об'єктів в обласних центрах допускається лише нове житло чи житло, введене в експлуатацію не більше 10 років тому;

Вартість нерухомості не повинна перевищувати середню вартість будівництва житла в регіоні, встановлену Мінрегіоном, з урахуванням таких коефіцієнтів:

• х2,5 — для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова;
• х2,0 — для обласних центрів, населених пунктів у радіусі 15 км від них, а також міст із населенням понад 300 тис. жителів;
• х1,75 — для міст із населенням від 100 тис. до 300 тис. жителів;
• х1,0 — для решти населених пунктів.

Якщо вартість 1 кв. м або загальна площа житла перевищує встановлені умови програми, різницю необхідно компенсувати у початковому внеску.

В чому недоліки "єОселя"

Серед проблем та слабких місць програми "єОселя" експерти відзначають її можливу нестабільність у плані забезпечення фінансування. Вони наголошують, що періодично виникають ситуації, коли немає коштів  чи виникають бюрократичні перешкоди. Це, на їхню думку, необхідно врегулювати, оскільки продавці нерухомості, розраховуючи на швидкий продаж через програму, нерідко стикаються із затримками у виділенні коштів на кілька місяців. Такі ситуації призводять до зриву угод і підривають репутацію самої програми.

Експерти також звертають увагу на плутанину, спричинену різним трактуванням умов програми банками. Попри те, що програма є єдиною, акредитовані банки адаптують її під свої кредитні політики. Це призводить до того, що в одному банку можуть схвалити заявку на купівлю житла у сільській місцевості, тоді як в іншому відмовити.

Ще однією проблемою називають обмежений вибір житла. Жорсткі вимоги до віку об'єктів стають вузьким місцем програми. Наприклад, у районних центрах практично неможливо знайти будинки, збудовані не більше 3 чи навіть 10 років тому, оскільки будівництво у таких місцях давно зупинилося. Навіть у Києві, де спостерігається активний розвиток ринку нерухомості, кількість об'єктів, що відповідають умовам програми, є вкрай обмеженою.

Ще одним недоліком є ​​кредитування на основі оцінної вартості житла. Банк видає позику тільки на суму, визначену акредитованим оцінювачем, що нерідко виявляється значно нижчою від реальної ринкової вартості об'єкта. Це змушує покупців покривати різницю власними коштами, що робить програму менш доступною.

Нарешті, однією з найбільш значних проблем є небажання більшості власників нерухомості брати участь у програмі через фінансові ризики. Продавці побоюються гривневих розрахунків, які часто надходять із затримками та частинами. Додаткові труднощі створюють обмеження на зняття та конвертацію гривні у валюту, що робить процес вкрай незручним та ризикованим для власників.

Скільки буде коштувати квартира за програмою "єОселя"

Для прикладу ми взяли двокімнатну квартиру без ремонту, що продається у  Солом'янському районі Києва. Її площа становить 54 кв. м, а вартість складає 2 007 840 грн (5 019 600 грн з коефіцієнтом 2,5). Аналізувати умови кредиту ми вирішили за допомогою онлайн калькуляції "ОщадБанку".

Скільки ви витратите на квартиру:

• початковий внесок (10%): 501 960;
• реальна річна процентна ставка: 11,42%
• щомісячний платіж: 53 371 грн
• збір на обов’язкове державне пенсійне страхування, орієнтовна вартість, разово: 50 196 грн
• страхування нерухомого майна (предмету іпотеки), щорічно: 12 549 грн
• послуга оцінювача, разово: 2 907 грн
• послуги нотаріуса, разово: 12 158 грн
• комісія за проведення безготівкових перерахувань кредитних коштів з рахунку клієнта на
• користь суб’єктів господарювання та фізичних осіб: 750 грн
• комісія за відкриття поточного рахунку, у тому числі для обслуговування кредиту: 200 грн
• адміністративні збори за переоформлення права власності в Державному реєстрі речових прав: 303 грн
• комісія за надання кредиту, разово: 45 176 грн
• загальні витрати за кредитом: 4 898 238 грн
• загальна вартість кредиту: 9 415 878 грн

Нагадаємо, програма "єОселя" стала більш доступною для молоді. Українці до 26 років тепер можуть отримати іпотеку з початковим внеском від 10% вартості житла замість попередніх 20%.

Втім в Україні лише кількасот ВПО змогли скористатися державною програмою "єОселя". Народна депутатка Олена Шуляк заявила, що людям просто не вистачає грошей на перший внесок.